BYR Achieve · 镜像论坛

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 1.如果购房人只是单纯不想还贷款（1）关于合同的解除问题出现房屋“烂尾”的情况，买受人可以依据《民法典》563之规定行使法定解除权，理由是不能实现合同目的。买受人可以先后通知房地产开发企业和银行分别解除《商品房买卖合同》和《担保贷款合同》。对于这种情况，依据《商品房买卖合同司法解释》第20条的规定，人民法院“应予支持”，这一点没有任何疑问！关于合同解除的方式，不同于撤销权一般需要通过法院来行使，合同法定解除权的条件成就后可以以通知的方式来行使，比如寄送EMS邮件的方式。当然，更为稳妥的办法是，请求人民法院确认合同解除的法律后果。（2）关于合同解除后的贷款返还责任主体问题依据《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款之规定，房地产开发企业收取的购房贷款直接返还给担保权人，也就是银行。换句话说，出现房屋“烂尾”的情况，只要把两份合同解除掉，银行的钱和买受人没有任何关系。（3）关于征信的问题在合同解除的情况下，银行和买受人之间不存在债权债务关系，无权修改征信。如果征信受到影响，可以起诉银行并请求赔偿损失。 2.如果购房人既想合法地“断贷”，又想要保障首付款的清偿比例，即“既要又要”。（1）关于商品房买受人的优先受偿权依据《民法典》第807条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号；已失效）第1条、第2条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）第29条之规定，在同一个建筑物上存在多个债权时：商品房买受人的优先受偿权》建筑工程承包人的优先受偿权》抵押权》一般债权。由此可见，一旦符合商品房买受人优先受偿权的构成要件，购房人的债权就很“高级”！但是法律对商品房买受人的优先受偿权的构成要件有着明确的规定。《执行异议和复议规定》第29条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。司法实践放宽了对这一条款的要求。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）指出：（1）对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。（2）对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解。审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。（2）关于（2018）粤民申7516号判决但是，必须指出的是，一旦购房人选择解除《商品房预售合同》，商品房买受人的优先受偿权自然消灭。特别是房地产开发企业进入破产程序后，由于资不抵债导致清偿比例很低，购房人的首付款便难以得到保障。在这种情况下，购房人“既要又要”就很难处理。所幸的是，司法实践中出现的一起案例支持了购房人的诉求。在（2018）粤民申7516号案件中，广东省高院认为，银行在知晓商品房按揭款专款专用要求、房地产开发企业开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错。因此，广东省高院认为，购房人从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向银行偿还本金及利息的。购房人已经向银行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时购房人仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务。

烂尾楼与合法“断贷”