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☆─────────────────────────────────────☆ caijie (水木小坏蛋) 于 (Mon May 1 16:02:08 2006) 提到: 2006-4-28 传统的生产方式是农民自家的地里生产出来的菜或粮食，自家去卖，该有多少利润自家的心里有数。起早贪黑多费力去集市上卖，成本与损耗会高，价格就定高些，成本与损耗小的价格就低些，有个合理的收入就行了。现代的生产方式有了集约与分工。农民自家种的地里的东西，大多由国家或经销商收购了，农民成本低了些也照旧拿个合理的利润。经销商去承担零售的成本与损耗，同样经销商也会取个合理的利润。一个从生产到销售的环节，由一个农民全部承担变成了分为两个或三个环节的购销过程，每层都分别在各自的层面去取个合理的利润与损耗，并且都各自要缴纳必要的税费。当环节增加时，税费与各自的利润增加时，菜价自然也就高了。当我们享受了更好的服务，从超市中购买这些农副产品时，自然价格就大大的高于了从集市或农民地头购买这些产品的价格了。粮食是人民生活的必需品，因此国家在主导粮食的采购与销售，虽有市场的价格浮动，但国家可以用限价或供应量（储备粮）来调节市场中的价格。有时国家会用财政收入弥补损失而宁可赔本去平抑粮价，粮价也成为影响整体物价水平的重要指标成分。传统的房地产生产方式中也是政府先将土地用划拨的方式交给开发商，由开发商代政府进行土地的征地、拆迁与七通一平的开发，并转换成协议出让土地之后的商品房建设。从总体的生产环节上来说是一个企业完成从原料生产到产品生产的全过程。同时开发商从最终产品的销售中取得合理的利润。计划经济管理中（1992年之前），商品房基本采取的是计划指标的购买方式，价格由政府专门的联合机构按合理利润率审批。如最早的深圳市市场化商品房，政府限定取5％的管理费与8％的利润。北京也有类似五委审批价格的规定。 1992年市场开放之后，开始有了土地的有偿出让方式的法律，国家收取了土地的出让金后，则不再审批和限制市场的商品房价格了。但并未改变一个企业完成全部生产环节的生产方式，因此价格大大提升的是出让金的成本增加部分，而生产、纳税环节基本未变，取一个合理的利润率的情况并未大变。当然，这其中也有开发商将开发后的土地作为原料成品转让的现象，但这种转让是基于以预定的市场合理利润率可能形成商品房的价格为前提的。因此转让土地的价格会在商品房预期价格条件下，由土地一级开发商和商品房生产开发商协商合理的切分预定的房价之内的利润率。这种协议之间的契约行为并没有对房价的上涨产生过高的推动。因为是暗箱操作，这种土地转让的价格并未公开，因此也不会对周边的土地或房价产生过多的影响。以转让项目公司股权的方式变相的转让土地，也同样未发生重复多次纳税的环节，因此也并未因成本的增加而推动房价的高速增长。但招拍挂的土地供给方式改变了这一切。可以明显的看出暗箱操作中有许多政府官员可以利用权利而操纵土地划拨与操纵协议出让价格的环节。于是不法的商人与不法官员勾结出现了大量的腐败案件，也包括副部级以上的许多高官而因此落马，造成了国内外极坏的影响。为了减少官员腐败的环节，政府提出了土地交易的“阳光”工程。用招拍挂的方式公开的供给土地，以防止官员的腐败和官员腐败而造成的土地作为国有资产的价值流失。但从房地产市场中看，一个连续的生产环节被强制性的割裂成了两个部分，一个是土地的生产环节，一个是商品房的生产环节。利润、成本、税费也都从一个变成了两个。于是在同一个商品房的房价之中出现了多个环节的税收与利润分配，并且不是传统的将预期封顶的房价中倒扣利润进行两次分配，而是累加的利润变成成本的关系。使一个房价之中包含的利润总额与交易税费增加了。但由于利润被不同单位多次分配，房价增高的同时并未增加房价下降的空间。成本被多次分解之后再累加，也无法用土地增值税来调节，就自然出现了芝麻开花节节高的现象。用个最简单的数学公式来解释：土地成本＝A、建安成本＝B、税费＝C、利润率＝D 利润率假定为10％或20％--低于征收土地增值税条件的起点传统的生产方式为：（A+B+C）×D=房价现有的生产方式为：{[(A +C)×D]+B+C}×D=房价传统的生产方式中的A在经过招拍挂的手续之后，即使土地的一级开发企业用最低挂牌价中标，则土地成为[(A +C)×D]－A。这个成本中增加了土地一级开发的合理利润与法定的各种交易税费。因为土地一级开发的企业也许不能通过挂牌而中标，必然会取合理的开发利润。当土地一级开发企业或其它开发企业中标再进行商品房建设时则必然会再取一次商品房建设的开发利润。而从土地开发中取得的利润已经结算后变为了商品房建设的成本。如果用传统的生产方式进行从土地到商品房的开发，则开发商只能收取一次利润，政府只能收取一次税费。此时如果开发商的利润率过高则政府会用土地增值税来加以限制。但当同等的利润分为两次结算而第一次的利润变为了成本时，即使是通过两次获取了同等成倍的利润率也同样不用交纳土地增值税。无形中房价被法定的土地供给制度抬高了。同时从实际市场中的情况看，绝大多数的招拍挂中都会让土地的成本大大提高。既政府会从土地的招拍挂中获取大量的差价。那么土地成本A就会大大提高，并推动房价上升。北京市4月份挂牌的丰台区成寿寺路甲一号住宅小区用地，是由北京市正江房地产开发有限公司进行的土地一级开发。并由该公司组织申请挂牌交易，并最终由该公司经64轮竞价过程，以3.41亿元中标，取得了商品房开发用地的权利。该土地的挂牌起始价为26971.72万元。这个价格中已包含了政府应收取的出让金、土地开发的全部成本，以及土地一级开发的合理利润和交易的相关税费。中标价与起始价之间增加了7128.28万元的竞价溢价。政府通过招拍挂的方式多收取了21%的利润。土地则增加了超过原成本30%的成本。仅仅是由于土地供给方式政策的改变，土地成本就增加了30%以上，政府从中多收取了约25%的增值收益和税费。开发商从土地开发中首先收取了第一次约8-10%的土地开发利润（也可能更高或更低）和交纳了法定税收。然后再根据提高标准后取得土地的成本，重新核算商品房开发的利润，这样即使开发商不取暴利，只按合理的利润率不变，也会使房价大幅度的提升。其码增加了土地成本中的30％和这30％为基数的利润和税费。国家统购粮食是用财政补贴来调控供求关系与价格，以保证人民生活的必备条件。但在国家一方面强调住房是特殊商品与城镇居民的生活密切相关，并要稳定房价时，对土地的收购与供给，却是用另外一种方式进行的。这种方式的本身就增加了生产环节中的成本增加、利税重叠。额外国土部门还要强调国土资源产的增值、价格的市场化回归，并用严格限制供给的方式加大垄断，用限量对市场稀缺性产生影响。各级地方政府同时还要将土地作为生财的工具与来源，用土地“阳光”供给的名义来加大土地竞争。许多政府甚至不惜将一块土地切成多块而分期、分段挂牌，以提高出让的价格。在这种土地的供给制度之下，不改变政府利益驱动的病态，又何谈控制房价呢？根据国土部土地违法违规的检查报告已知，全国上百万起违规行为中，无一不是由地方政府或官员参与和领导的。而在社会舆论与媒体中却是由开发商在背这个黑锅，包括大量的所谓“专家”还亮出了“开发商威胁政府”的大旗。实际上没有政府的指令，开发商是寸步难行的。全国三百六十行中，任何一行也没有比房地产开发的整个生产中需要政府审批的环节更多的情况。仅仅一个招拍挂制度，就不管是否出现某些“专家”所说的地方政府或官员与开发商的勾结与私下交易，都无论如何会大大的提高商品房生产中的成本。尽管土地成本不是决定房价的唯一条件，但土地成本的约30%以上的大大增加，一定是只能推动房价的上升而不会促使房价下降的。致使房价不断增长的主要因素当然是需求的购买力了，但不能不提土地制度已成为推动房价增长的重要条件。为防止腐败和增加市场化资源配置的作用与效率，出台相关的制度并没有错。错在出台相关制度与政策时，来充分考虑与兼顾其它的相关利益的分配。如土地供给制度的改变，让国家增加了从土地中获取的利益时，让土地的成本因制度的变化而提高时，如何解决房价的增长给城市居民解决住房问题增加的负担，和拉大了中低收入家庭购房能力的差距等问题。总不能仅仅让城镇居民增加改革成本的负担，而不能从改革中受益吧！如果政府是将提高土地成本而获取的收益，返还给城市提供公共产品，并用于建立中低收入家庭住房的保障制度，那么就等于让中高收入家庭多承担住房成本而向中低收入家庭转移二次分配。那么就将有利于调节公平与保证社会和谐。但如果这些收益在重新投入与分配中未实现这种住房的保证，那么就一定会有更多的人无法用购买商品房的方式解决住房问题，一定会让房价成为被攻击的对象，并使市场产生价格的扭曲，产生供求关系的扭曲，产生市场经济活动引发意识形态斗争的扭曲。当政府成为与民争利的唯一受益者时（2005年全国土地出让价款高达5500多亿就是最好的证明）却让房地产开发商去承担利用土地和商品房建设谋取暴利的恶名。并且让开发商去压缩利润降低房价，让开发商去调整产品结构替政府分忧解难，也许不但无法实现，也不太公平。最终这种错误的调控作用，只能破坏房地产市场经济的机制，并造成更严重的住房社会矛盾。听说政府有关部门仍将出台用行政手段调控房地产市场的政策，用行政手段，包括地方政府长官问责制的方式来控制和稳定房价，控制和调整产品结构。那么政府首先应弄清楚，造成房价上涨的制度性原因，否则必将受到市场更严厉的报复。作者：北京市华远集团总裁任志强来源：中国房地产信息网责任编辑：常丹红 ☆─────────────────────────────────────☆ qingyuan86 (清元) 于 (Tue May 2 20:42:57 2006) 提到: 最近,发改委一些专家明确指出,房地产开发商存在的不合理性!以及房地产产业所存在的一些问题!相信政府会对这一问题进行调控! ☆─────────────────────────────────────☆ qingyuan86 (清元) 于 (Tue May 2 20:56:36 2006) 提到: 北京房价彻底涨疯其中到底有多少理性成分？来源：中华工商时报时间：2006-4-30 07:04 2005年的中国房地产市场风起云涌，商品房价格跌宕起伏，为社会各界所关注，稳定房价也成为宏观调控的重要目标，2006年社会关注的目光仍聚焦于房价。4月25日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版的《2006年房地产蓝皮书》在京发布。蓝皮书以房价为主线，提出“环房匹配指数”概念，并对中国35个大中城市(2000-2004年)“环房匹配指数”进行了评价，并指出，中国房地产价格长期走势是上升，而不是下降。《房地产蓝皮书》预测，全国房价将长期上涨，2006年呈现小幅升高。看了这样的预测后，我想起了今年春节晚会上的小品“邻居”。那个小品中有几句台词很搞笑，“高档高档，就是让你们高高兴兴地上当，现在的发展商，撒泡尿就说是温泉”；“买一楼接地气，纯属狗年放狗屁！”得出“全国房价将长期上涨”的结论，是想让人“高高兴兴地上当”，还是让咱们感到绝望？时下已经是七成以上的居民买不起房了，买了房的人中相当一部分也成了“房奴”，是的，价格上涨看上去就是大势所趋，随着开放程度的越来越高，能源一类的产品对外的依赖性越来越强，与房地产有关的一部分产品的价格也将上涨。但价格上涨也应该是有限度的吧？我们现在的房价和家庭收入的比值是不是已经高得有些离谱了？有些人一辈子不吃不喝才能挣来一套房子吧？再说那个所谓的“环房匹配指数”，这是不是在造概念？和开发商说的“买一楼接地气”能有啥区别？什么是“环房匹配指数”，看了半天的新闻我也没看明白。新闻中说，房地产市场是区域市场，房价变动受地价、居民收入、政策、人口、房屋造价等多种因素的影响，与经济、社会大环境以及国家宏观调控政策也有重要关系。房价问题就变成以城市为单位的房价变动与房地产市场环境的匹配问题。这意思好像是说房价是地方性的，把全国的事情放到一起比并不合适，是不能用农民的平均收入去说北京的高房价的。这也就是说，北京的高房价有高房价的道理。但北京人也买不起北京的房了吧？2006年北京的房子哪里是什么小幅上涨呀？现在就已经彻底涨疯了吧？而这么疯，其中到底有多少理性的成分？房子终归不是普通的商品。希望专家们把这个道理弄明白，讲清楚，千万不要用“接地气”之类的说法忽悠人。 ☆─────────────────────────────────────☆ qingyuan86 (清元) 于 (Tue May 2 20:57:19 2006) 提到: 我国房地产地区投资结构现沿海向内陆转移趋势来源：中国新闻网时间：2006-5-2 07:20 新华网上海５月１日电我国房地产地区投资结构在去年已经出现重大变化，出现由沿海向内陆转移的趋势。日前发布的《２００６年房地产蓝皮书》称，２００５年中国东中西部地区房地产投资额分别为１０４２９亿元、２６８２亿元和２６４８亿元，同比分别增长１４．０％、３２．５％和３３．４％。东部地区低于全国增长速度，中西部地区高于全国增长速度；东中部地区房地产投资增幅比２００４年分别下降１３．９个和５．１个百分点，西部地区比２００４年上升１２．８个百分点。与此同时，城市地价也出现中西部增长速度较快、东部放缓的格局。２００５年第四季度华北区、东北区、东南区、中南区、西南区、西北区平均地价水平分别为１３５０元／平方米、１１０１元／平方米、１６６３元／平方米、１２４３元／平方米、１２８０元／平方米和８０２元／平方米，与２００４年相比，增长率分别为３．８６％、４．３１％、２．６１％、７．００％、６．００％和４．１１％。这组数据显示，２００５年全国城市地价增长率最高区域为中南区域，最低区域为东南区域。各区域地价增长率依次为，中南区域、西南区域、东北区域、华北区域、西北区域、东南区域。有关专家指出，２００５年我国主要区域城市地价水平变化反映出高价位区域与低价位区域低增长率，而中价位区域则增长率相对较高的特点，初步表现出东部地区土地市场发展基本趋于成熟，中部地区土地市场正处于成长期，西部地区有待发展的基本特征。（ ☆─────────────────────────────────────☆ qingyuan86 (清元) 于 (Tue May 2 20:57:51 2006) 提到: “稳定房价”概念模糊 “降低房价”才是民意所向来源：红网时间：2006-4-30 07:04 一提到房子的价格，人们会很自然的想到一个词语：“稳定房价”。为什么这个词语使用频率那么高？起因是国务院去年5月9日转发建设部、发改委、财政部等7部门联合发出的“关于做好稳定住房价格工作的意见”，俗称“国8条”。这一政策的出台，在当时来说对于平抑过热的房价，起到了一定的作用，但从目前情况看，在“国8条”实施一周年的时候，我们从国家公布的各项数据证明，相当多的城市房价并没有“稳定”，反而仍然在一片“稳定”声中加速上涨，北京的房价涨幅达20%，有的其他省会城市涨幅更高。从当时提出“稳定房价”一直到现在，许多老百姓的心中有一个解不开的“结”：在高达90%的城市居民购房意愿下降、70%的城市居民买不起房、商品房空置面积已达1.2亿平米、房地产开发行业是社会上公认的暴利行业的背景下，为什么政府部门从上到下一直提出“稳定房价”，而绝口不提“降低房价”？对于“稳定房价”，我们首先要明确的一点是：在什么样的基础上“稳定”。对此，一个客观的现实是，自去年以来各地的房价居高不下，或者涨势迅猛，炒房之风强劲，一方面开发商为获取高利润而大面积开发高档豪华房，一方面多数居民就是排几天几夜的队，也买不到一套便宜些的经济实用房。在这样的前提下，政府提出“稳定房价”，显而易见，这样的导向是在“稳定”开发商的利益、金融行业的利益、炒房者的利益，而广大中低收入的老百姓很难从这样的政策中得到实惠。 “稳定房价”，从市场化的角度看，也是一个比较模糊的概念。因为房产作为一种商品，无论是高档房还是经济实用房，其价格要受到原材料供应、供求关系、政策传导、舆论宣传等多方面因素影响，在一定幅度内波动是非常正常的。但是，我们提出的“稳定房价”说，怎么考核呢？价格跌涨在多大范围内属于“稳定”、又在多大范围内属于“非稳定”呢？有关部门没有公布过其量化的标准。从一年的实践看，“稳定房价”的现实意义在于，政府以政策的方式给众多的开发商吃了一颗“不降低房屋价格、仍保持其暴利”的定心丸，而对那些最普通的有购房意愿的城市居民来讲，“稳定房价”的政策好象天空中一抹美丽的流星，转瞬间就使他们的购房梦想消失了。与“稳定房价”不同的是，老百姓更加热切期盼的是“降低房价”。关于房价的“稳定”与“降低”，两者之间有着本质的区别：因为“稳定”是在“高房价”的基础上“稳定”，而“降低”则是从“高房价”的起点上往下调，受益的群体就发生了明显变化。那么，我们国家目前是否具备房价下调的空间呢？是否适当降低房价就会使开发商元气大伤呢？仰或会影响到金融资产的安全呢？我认为不会。理由是：作为房地产的主要成本因素，地价并没有大的波动；建筑用的主要原材料钢材、水泥等价格一直是降价趋势，有的降价幅度还很大；而资金方面的贷款利率上调，对已建成尚未出售的房屋成本，不会产生大的影响。所以，在这样的前提下，政府出手理直气壮的“降低房价”，是应该能做到的。通过“降低房价”，让更多的中低收入者实现住房梦想，有利于和谐社会的建设。从另一个角度讲，房地产开发商是改革开放以来最大的受益阶层，如果政府提出“降低房价”，相信那些有社会责任感的企业家，会积极响应。现在的问题是，在“房价”的决策上，有太多的迹象表明，政府首先考虑的是与房地产业相关的开发、金融、炒房这些强使阶层的利益，而对于如何让买不起房的阶层有房住，缺乏强有力的政策传导。 “安居乐业”是中国人的传统，由于历史的因素，让中国人也像西方国家那样靠租房来生存，是不现实的，因为一辈子住别人的房子心里感到不踏实；“我想有个家，”哪怕是“一个不太大的地方”，这首传唱许久的流行歌词，曾经让多少为房、为家而奋斗的人感动的流泪。因此，“降低房价”是民意所向，如何使我们的相关政策“顺乎民意”，是需要认真考虑的一个问题。

[合集] 任志强：不改变政府利益驱动的病态何谈控制房价